家を売る際にはたくさんの税金がかかりますよね。
空き家を売却する際にも多くの税金がかかるため、空き家売却の前にどのような税金がかかるのかを知っておくと良いでしょう。

そこで今回は、上田市にお住まいの方に向けて、空き家売却時にかかる税金や譲渡所得の特例、空き家売却時の注意点を紹介します。

□空き家売却時に必要になる税金についてご紹介！

空き家売却時にかかる税金には、譲渡所得税、登録免許税、印紙税があります。
それぞれ詳細に解説していきます。

まず、譲渡所得税です。
この税金は、空き家売却時の金額が取得金額を上回った時に発生します。
上回った利益分に税金がかかり、不動産の所有期間が5年以内の場合は所得税が30.63パーセントと住民税が9パーセントの合計39.63パーセント、5年を超える場合は所得税が15.315パーセント、住民税5パーセントの合計20.315パーセントです。

5年を超えるか超えないかで大きく税率が変ってくるため、親から空き家を相続した場合は、親が所有していた期間も含むことを覚えておくと良いでしょう。

次に、登録免許税です。
家を相続しても不動産の名義は変わらないため、相続登記を行い、名義を自分の名前へと変更する必要があります。
この際に登録免許税という税金が発生します。

登録免許税は、固定資産税評価額証明書という書類に書かれている建物と土地の評価額に0.4パーセントをかけた額です。
具体的には、評価額が3000万円の建物にかかる登録免許税は12万円になります。

最後に、印紙税です。
印紙税は、印紙税法に基づき、課税物件に該当する一定の文書に対して課される税金のことです。
契約書（不動産譲渡に関するもの）に記載されている金額ごとに税率が変わってきます。

契約税率が一番少ない10万円超過～50万円以下の場合は、本則税率が400円、一番高い1億円超過～5億円以下の場合は10万円になっています。

□相続した空き家を売却する際に利用できる譲渡所得の特例をご紹介！

相続した空き家を売却する際には、譲渡所得から最大で3000万円の控除を行えます。
対象期間や必要条件、必要書類が決まっているため、それらを詳しく解説していきます。

まず対象期間は、2016年4月1日から2023年12月31日までの間です。
この期間内に、相続によって取得した被相続人居住用家屋または敷地を売却することでこの制度を受けられます。

次に、必要条件です。
必要条件は以下の通りです。

・1981年5月31日よりも前に建築されていること
・相続開始直前に、被相続人が一人暮らしをしていること
・相続してから譲渡まで居住・貸付を行っていないこと
・相続開始から3年経過後の12月31日までに売却を行うこと

・売却の価額が1億円以下であること
・建物が耐震基準を満たしていること
・更地にする場合は取り壊し費用を売主が負担し、譲渡時までに建物を取り壊すこと

これらの必要条件があるため、空き家になった後で事業用として利用したり、賃貸に出したりしないように気をつけてくださいね。

最後に、必要書類は譲渡所得の内訳書や売った不動産の登記事項証明書、被相続人居住用 家屋等確認書、耐震基準適合証明書、売買契約書の写しです。

具体的に相続した家を取り壊して土地を2000万円で譲渡した場合は、特例を使った場合と使わなかった場合とで340万円の差がでるため、特例が受けられるかどうか事前にしっかりとチェックすると良いでしょう。

□空き家売却の注意点をご紹介！

空き家売却時の主な注意点は3つあります。
それぞれ解説していきます。

1つ目は、特例についての注意点です。
空き家売却の特例をいくつか利用する場合は、併用できないものがあることに気をつけましょう。
例えば、前述した空き家売却の3000万円の控除と自己の居住用財産を譲渡した場合の3000万円の控除は併用が不可能です。
いくつかの特例を同時に利用することを考えている方は、事前に併用できない特例を調べてから申請することが重要です。

2つ目は、名義に関する注意点です。
空き家売却は、名義を共有名義にすることで控除額が増えます。
そのため、相続人が複数いる場合には空き家を共有名義にすると良いでしょう。

この際に注意しておきたいポイントが、土地と建物の両方を共有名義にしなくてはならないというポイントです。
両方を共有名義にしていない場合は特例を受けられず、控除額も増えないため気をつけましょう。

3つ目は、建物の耐震性に関する注意点です。
特例を利用するためには、空き家が現行耐震基準を満たしている必要があります。
耐震基準を満たしていない場合は、特例適用のためにリフォームを検討してみることも良いかもしれません。

□まとめ

今回は、空き家売却時に必要になる税金や相続した空き家を売却する際に利用できる譲渡所得の特例、空き家売却の注意点を紹介しました。
当社は、価格の明確な提示を徹底しております。
空き家を損せず売却したいとお考えの方は、ぜひ当社までお気軽にご相談くださいね。

相続した不動産は、一般的な不動産売却とは大きく異なります。
例えば、売却前に遺書を確認したり、法定相続人の調査が必要になってきます。
そこで今回は、上田市にお住まいの方に向けて実家を相続し、売却する際にかかる税金及びその際に使える節税対策と不動産相続の流れを紹介します。

□実家を相続し、売却する際にかかる税金についてご紹介！

実家を相続して、売却する際にかかる費用である、印紙税と登録免許税について解説します。

まず、印紙税です。
印紙税は、お金をやり取りする際に作成する契約書に対して発生する税金です。
契約書に記載された契約金によって税額が変わることが特徴です。
例えば、契約金額が1000万～5000万円の場合は税額が1万円、5000万円～1億円の場合は3万円と税額が段階的に増えていきます。

そのため、例えば、相続した家の売買契約を3000万円で結んだ場合、契約書作成の際に1万円の税金がかかりますね。

また、契約書を買主と売主へ2部作成した際には、契約書1部ごとに印紙税がかかります。
そのため、契約書正本を1部作成し、そのコピーを買主もしくは売主の保管用にする方法を用いることが多いです。
コピーを作成することで、印紙税の節税になりますね。

次に、登録免許税です。
抵当権の設定登記にかかる登録免許税は、住宅ローンの借入額に税率をかけて計算し、税率は0.4パーセントです。

□不動産相続の流れをご紹介！

相続の流れは、大きく分けて4ステップあります。
それぞれ詳細に解説していきます。

1つ目は、相続人と相続する財産を確認します。

まずは、遺言書を確認します。
遺言書があるかどうかによって、後の手続きが変わってくるため、まずは遺言書が遺されているか、確認しましょう。
遺言が見つかった際には、遺言書の複製・偽造を防ぐために、裁判所で検認手続きをする必要があるため、勝手に開封しないよう気をつけましょう。

次に、法定相続人の調査をします。
遺言書がある場合には、遺言内容に沿って相続の手続きを進めていきます。
一方で、遺言書がない場合は、除籍謄本・戸籍謄本を取得し、誰が法定相続人となるのかを調査する必要があります。

そして、相続財産の調査をします。
相続財産とは、被相続人が亡くなった時点で有していたプラスの財産とマイナスの財産のすべてを指します。
プラスの財産は不動産や預貯金、有価証券などで、マイナスの財産は、借金や住宅ローン、未払いの税金などです。
この相続財産には、相続税という税金がかかります。

プラスの財産から葬儀費用とマイナスの財産を差し引いた金額に対して、相続税が発生することを覚えておくと良いでしょう。

2つ目は、必要書類を準備します。
相続人全員分の住民票の写しや、遺言書、相続人全員の戸籍謄本など相続手続きには多くの書類が必要になるため、計画的に書類集めを行いましょう。

3つ目は、遺産分割協議書の作成をします。
書類を作る際のルールは特にないのですが、建物や土地に関しては、登記簿謄本通りに正確に記載することが大切です。
この書類は、相続人全員が署名捺印する必要があることも覚えておきましょう。

4つ目は、相続する不動産の名義変更をします。
相続不動産の名義変更のためには、相続登記が必要です。
相続登記を行うには、まず相続する不動産の登記事項証明書を取得することが必要です。

次に、遺産分割協議書の作成をし、相続登記申請書を作成します。
最後に、法務局か郵送で相続登記申請を行い完了です。

5つ目は、相続税の申請です。
相続の発生から10ヵ月までに、相続税の申請と納付を行います。
期限を過ぎる、または納税額の不足などがある際には、加算税や延滞税がかかるため注意しましょう。

□不動産を相続し、売却する際の節税対策についてご紹介！

主な節税対策は2つあるため、それぞれ紹介していきます。

1つ目は、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例です。
相続税には申告期間が設けられていますが、この申告期限から3年以内に売却することで税負担が軽くなります。

譲渡所得は、譲渡収入金額から取得費と譲渡費用を差し引いたものです。
この際に、この特例を使うことで、取得費に相続税を加算できるのです。
そのため、譲渡収入金額から差し引く金額が増えるため、節税につながりますね。

2つ目は、3000万円控除の特例です。
相続した空き家を売る場合は、昭和56年5月31日以前に建築されたこと、区分所有建物登記がされていないこと、相続開始の直前に被相続人以外が居住をしていない場合に適応されます。

マイホームを売却する場合は、夫婦でマンションに住んでいて片方が亡くなりもう片方が相続した場合や、親子で一戸建てに住んでいて、親が亡くなり子が相続した場合に適応されます。

□まとめ

今回は、実家を相続し、売却する際にかかる税金及びその際に使える節税対策と不動産相続の流れを紹介しました。
リフォームワンでは、じっくり相談しながら計画を進めたい方でも安心できるように、丁寧に不動産売却のお手伝いをさせていただきます。
何かお困りごとがございましたら、お気軽にご相談ください。

上田市にお住いの方で、任意売却についての知識を深めたい方は多いと思います。
任意売却は、一般的な不動産売却と違い、売却金から諸経費を払えるなどのメリットがある売却方法です。
今回は、そんな任意売却のメリットや流れ、任意売却と不動産売却の違いを紹介します。
ぜひ参考にしてみてくださいね。

□任意売却のメリットをご紹介！

任意売却とは、何らかの理由でローンを返済できなくなった場合に、抵当権のついている不動産を金融機関の合意を得て売却する方法です。

抵当権とは、住宅ローンを借りる際に、購入する住宅の土地と建物に金融機関が担保として設定する権利のことで、この抵当権の実行を競売といいます。
任意売却では、不動産を競売せずに売却します。

注意点として、任意売却は、住宅ローンの一括返済が目的であるため、個人の判断でできないことを覚えておくと良いでしょう。
銀行の合意のもと、不動産会社と相談して行います。

そんな任意売却には、メリットが3つあります。

1つ目は、持ち出し金がかからない点です。
任意売却は、引っ越しまでに払わなければいけない費用や売却時にかかった費用を売却金から支払うことが認められています。
具体的には、滞納分の固定資産税や住民税、抵当権抹消費用、書類作成費用、仲介手数料を売却金から支払い可能です。
任意売却をしたいが、仲介費用を用意できないためにお困りの方でも、利用できる点は大きなメリットです。

2つ目は、相談内容によっては残債の分割返済が可能な点です。
住宅金融支援機構や金融機関との相談により、現状を把握しながら無理のない返済計画を立てられます。
月々約5000円～3万円での設定が多く、自己破産をせず、返済していける可能性が高いです。

3つ目は、売却金から引っ越し代金を出せる可能性がある点です。
引っ越し費用は約10万円～20万円かかるため、生活の負担になる可能性が高いです。
そのため、売却金から支払える可能性があるということは大きなメリットと言えます。
しかし、これはあくまでも債権者との交渉次第であることを覚えておきましょう。

□任意売却の基本的な流れをご紹介！

ここからは任意売却の基本的な流れを解説します。

まず、ローン契約が強制的に解除され、代位弁済を行います。
代位弁済とは、ローン残額を債務者の代わりに保証会社が債権者に支払うことを言います。
これが行われると債権者が保証会社に代わります。

次に、保証会社に任意売却を申し込みます。
この際に、売却額の配分や売却価格の設定、残債をどのように返済するか、引っ越し費用についての取り決めを行います。

次に、販売活動を開始します。
もし、債権者が競売の申し立てをしている際には、開札期日までに競売を取り下げる必要があるため「早く売る」ことが重要です。

次は、売買契約締結、代金決済、抵当権の抹消、物件の引き渡しを同時に行います。
任意売却は、通常の不動産売却と違い、これらの処理を急ぐ場合が多いため同時に行うのが一般的です。

最後に、残債務の処理を行います。

売却金からの支払いのみでは、ローンが返済しきれなかった場合に、この処理が必要になります。
分割返済が一般的ですが、残債の金額によっては自己破産も検討しなければなりません。

□任意売却と不動産売却の違いをご紹介！

通常の不動産売却と任意売却の違いは3点あります。

1つ目は、債権者に売却の許可を得る必要があることです。
一般的な不動産売却の場合は、自身で不動産査定を行い、不動産会社に仲介を依頼して売却を行います。
しかし、任意売却は債権者が債権の回収のために行うため、査定を行うといった手順がありません。
また、不動産会社選びやいつまでに売るかを自分で決められない点も大きな違いです。

2つ目は、債権者が売却金額を設定する点です。
上記でも解説した通り、任意売却は売却期間が基本的に短いです。
そのため、債権者側が市場価格の80パーセント程度の価格を売却目安とし、売り急ぎます。
また、不動産を売る際に発生した仲介手数料も、売却金の中から、債権者が任意売却専門店へ支払います。

3つ目は、売却時に発生する諸経費を、売却金から支払える点です。
通常の不動産売却では、諸経費を売却金とは別に支払う必要がありますが、任意売却では売却金から支払うことができるため、少ない負担で不動産売却が可能です。

他には、任意売却を行う際にも内覧対応が必要なことは覚えておくと良いでしょう。
早めに売りたいため、たくさんの購入希望者に内覧対応をしなくてはいけないため、事前の準備をしっかりと済ませておくことをおすすめします。

□まとめ

今回は、任意売却のメリットや流れ、任意売却と不動産売却の違いを紹介しました。
リフォームワンでは、不動産に関する様々な相談をオンラインから受け付けております。
任意売却に関してや不動産売却に関して何かお困りごとがございましたら、ぜひお気軽にご相談ください。

東御市にお住まいの方で、離婚した際に不動産売却をするべきか、そのまま住み続けるべきか迷っている方もいらっしゃると思います。
離婚時は、不動産売却を行った方が良い理由が多く存在します。
そこで今回は、離婚時に不動産を売却した方が良い理由と家を離婚によって売却する際にかかる税金を紹介します。

□離婚時に不動産を売却した方が良い理由についてご紹介！

離婚時に不動産を売却した方が良い理由について4つ紹介します。

1つ目は、不動産が財産分与の対象になる点です。
財産分与は、夫婦が離婚する際に、結婚してから築いた財産を分けることを言います。
この不動産は、財産分与の対象になりますが、不動産のままでは分けられません。
売却して現金にすることで分けることが可能なため、不動産売却を行い不動産を現金化することが1つ目のメリットです。

しかし、売却価格よりも住宅ローン残債が上回ってしまう場合に関しては、財産分与の対象にはならないことに気をつけましょう。

2つ目は、住宅ローンの関係を解消できる点です。
夫婦間で、連帯保証や連帯債務によって住宅ローンを借りていることは多いと思います。
連帯債務は、連帯している人が1つのローンを分担して返済するため、連帯している人全員に支払い義務が生じます。

連帯保証の場合は、主債務者が滞納、もしくは支払いできなくなった場合に、代わりにローンの返済を行う必要があります。
これらと住宅ローンとの関係は、離婚しても解消されないです。
そのため、ローンに関する離婚後のトラブルを避けるために、売却して住宅ローンを完済しておくことがおすすめです。

3つ目は、住宅ローンの名義変更が認められにくい点です。
例えば、住宅ローンの支払いを夫がしていたが、離婚によって妻がその家に1人で住むことになった場合、夫が住宅ローンを返済し続けるか、ローンの名義変更が必要です。

まず、夫が住宅ローンを支払い続ける場合、名義人である夫の住宅ローン返済に生活が左右され、最悪の場合は家を失う可能性もあります。

次に、名義変更を行う場合は、夫の収入よりも妻の収入が高い必要があります。
妻の収入が低い場合は、銀行での名義変更が認められません。

売却して現金を分け合うと、離婚後のトラブルを減らせたり、ライフプランの立て直しを行えたりするため、離婚時には不動産の売却を検討してみると良いです。

4つ目は、離婚後の生活負担や精神負担が減る点です。
離婚は精神的なダメージが大きい出来事です。
そんな状況の中で、財産のことや人間関係、将来についてしっかりと考えるのはとても大変だと思います。

不動産を売却しない場合、住んでいた家をどちらのものにするのか、住宅ローンをどのように返していくかなど離婚後のことに関しても詳しく考える必要があるため、大きな負担になってしまうかもしれません。

不動産売却を行うと、売却により得たお金で、住宅ローンを一括返済することや住宅をどちらのものにするのかなどの問題を考えずにすみます。

また、売却を行った場合、売却後ローンを完済した上で手元に残ったお金は夫婦で折半できるため、新しい生活を送るために役に立ちます。
そのため、離婚後の生活負担も少なくできる可能性が高いですね。

□離婚時の家の売却でかかる税金をご紹介！

離婚時に不動産を売却する場合、売却益が発生していると、譲渡所得税の課税対象になります。
土地、マンション、戸建てなどの不動産を売却すると、その利益に応じて所得税や住民税が課せられます。
これら不動産を譲渡する際にかかる税金を総称して譲渡所得税と呼びます。

譲渡所得税は、売却する不動産の所有期間によって税率が変わります。
これは、譲渡収入価額から取得費、譲渡費用、特別控除額を差し引いた金額になります。

居住用財産を譲渡した場合には、3000万円の特別控除が適応されるため、実際に譲渡所得税が課税されるケースは少ないです。

譲渡所得税が課税される場合には、不動産の名義人が、確定申告によって納税する必要があります。

また、一方が家の名義を変更して、離婚以前の住宅に住み続ける場合にも、譲渡所得税が課税されます。
譲渡時の価格が取得時よりも上がっている場合には、名義を渡した側に譲渡所得税が課税されます。
このケースでも、3000万円の特別控除を受けることが可能です。

他に、離婚時に財産分与で家を受け取る場合には、原則として、受け取る側に不動産取得税や贈与税はかからないとされています。
ただし、慰謝料として家を受け取る際には、不動産取得税がかかる場合があるため、覚えておきましょう。

□まとめ

今回は、離婚時に不動産を売却した方が良い理由と離婚時の家の売却によってかかる税金を紹介しました。
リフォームワンでは、お客様の様々なニーズに沿ったご提案をさせていただきます。
東御市にお住まいの方で、売却をするべきかどうか迷っている方は、ぜひお気軽にご相談ください。