2021年9月11日

不動産売却と任意売却の違いをご紹介!任意売却のメリットと流れも解説します

上田市にお住いの方で、任意売却についての知識を深めたい方は多いと思います。
任意売却は、一般的な不動産売却と違い、売却金から諸経費を払えるなどのメリットがある売却方法です。
今回は、そんな任意売却のメリットや流れ、任意売却と不動産売却の違いを紹介します。
ぜひ参考にしてみてくださいね。

□任意売却のメリットをご紹介!

任意売却とは、何らかの理由でローンを返済できなくなった場合に、抵当権のついている不動産を金融機関の合意を得て売却する方法です。

抵当権とは、住宅ローンを借りる際に、購入する住宅の土地と建物に金融機関が担保として設定する権利のことで、この抵当権の実行を競売といいます。
任意売却では、不動産を競売せずに売却します。

注意点として、任意売却は、住宅ローンの一括返済が目的であるため、個人の判断でできないことを覚えておくと良いでしょう。
銀行の合意のもと、不動産会社と相談して行います。

そんな任意売却には、メリットが3つあります。

1つ目は、持ち出し金がかからない点です。
任意売却は、引っ越しまでに払わなければいけない費用や売却時にかかった費用を売却金から支払うことが認められています。
具体的には、滞納分の固定資産税や住民税、抵当権抹消費用、書類作成費用、仲介手数料を売却金から支払い可能です。
任意売却をしたいが、仲介費用を用意できないためにお困りの方でも、利用できる点は大きなメリットです。

2つ目は、相談内容によっては残債の分割返済が可能な点です。
住宅金融支援機構や金融機関との相談により、現状を把握しながら無理のない返済計画を立てられます。
月々約5000円~3万円での設定が多く、自己破産をせず、返済していける可能性が高いです。

3つ目は、売却金から引っ越し代金を出せる可能性がある点です。
引っ越し費用は約10万円~20万円かかるため、生活の負担になる可能性が高いです。
そのため、売却金から支払える可能性があるということは大きなメリットと言えます。
しかし、これはあくまでも債権者との交渉次第であることを覚えておきましょう。

□任意売却の基本的な流れをご紹介!

ここからは任意売却の基本的な流れを解説します。

まず、ローン契約が強制的に解除され、代位弁済を行います。
代位弁済とは、ローン残額を債務者の代わりに保証会社が債権者に支払うことを言います。
これが行われると債権者が保証会社に代わります。

次に、保証会社に任意売却を申し込みます。
この際に、売却額の配分や売却価格の設定、残債をどのように返済するか、引っ越し費用についての取り決めを行います。

次に、販売活動を開始します。
もし、債権者が競売の申し立てをしている際には、開札期日までに競売を取り下げる必要があるため「早く売る」ことが重要です。

次は、売買契約締結、代金決済、抵当権の抹消、物件の引き渡しを同時に行います。
任意売却は、通常の不動産売却と違い、これらの処理を急ぐ場合が多いため同時に行うのが一般的です。

最後に、残債務の処理を行います。

売却金からの支払いのみでは、ローンが返済しきれなかった場合に、この処理が必要になります。
分割返済が一般的ですが、残債の金額によっては自己破産も検討しなければなりません。

□任意売却と不動産売却の違いをご紹介!

通常の不動産売却と任意売却の違いは3点あります。

1つ目は、債権者に売却の許可を得る必要があることです。
一般的な不動産売却の場合は、自身で不動産査定を行い、不動産会社に仲介を依頼して売却を行います。
しかし、任意売却は債権者が債権の回収のために行うため、査定を行うといった手順がありません。
また、不動産会社選びやいつまでに売るかを自分で決められない点も大きな違いです。

2つ目は、債権者が売却金額を設定する点です。
上記でも解説した通り、任意売却は売却期間が基本的に短いです。
そのため、債権者側が市場価格の80パーセント程度の価格を売却目安とし、売り急ぎます。
また、不動産を売る際に発生した仲介手数料も、売却金の中から、債権者が任意売却専門店へ支払います。

3つ目は、売却時に発生する諸経費を、売却金から支払える点です。
通常の不動産売却では、諸経費を売却金とは別に支払う必要がありますが、任意売却では売却金から支払うことができるため、少ない負担で不動産売却が可能です。

他には、任意売却を行う際にも内覧対応が必要なことは覚えておくと良いでしょう。
早めに売りたいため、たくさんの購入希望者に内覧対応をしなくてはいけないため、事前の準備をしっかりと済ませておくことをおすすめします。

□まとめ

今回は、任意売却のメリットや流れ、任意売却と不動産売却の違いを紹介しました。
リフォームワンでは、不動産に関する様々な相談をオンラインから受け付けております。
任意売却に関してや不動産売却に関して何かお困りごとがございましたら、ぜひお気軽にご相談ください。

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